Системы комплексной безопасности как один из аспектов повышения рыночной ликвидности жилых зданий

Нетрудно понять связь между повышением рыночной ликвидности жилых зданий и обеспечением комплексной безопасности вновь строящегося и реконструируемого жилья даже после краткого анализа социально-экономической ситуации в стране и характерных признаков последних десяти лет.

Приватизация и инвестиции в строительство
Прошли мощные приватизационные процессы. Открылись возможности для реализации рыночных принципов в экономике. Наращиваются частные капиталы, растут доходы тех, кто вовлечен в их обслуживание. Продолжается расслоение общества по уровню доходов, происходит его дифференциация и поляризация. Одним из результатов этих бурных процессов является стремление части населения не просто улучшить свои жилищные условия, но в корне изменить сами принципы существования. Появляется желание жить в определенном месте и среди себе подобных, иметь современное, удобное и красивое жилье. Все эти процессы, с одной стороны, вызывают социальную напряженность в обществе, а с другой, создают и поддерживают базу для развития частного строительства, которое при неразвитости финансово-кредитной системы в стране зачастую основывается на долевом участии частных инвесторов, но в любом случае подразумевает коммерческую реализацию строительных объектов. Бурный рост числа частных строительных и инвестиционно-строительных компаний при весьма ограниченном платежеспособном спросе коренным образом изменили подход к возведению и реконструкции объектов, поставив осуществление проектов в прямую зависимость от их ликвидности.

Конкурентные признаки строительных объектов

Основные признаки
Если под ликвидностью объектов строительства понимать возврат вложений в заданное время и с заданной рентабельностью, то можно выделить некоторые основные факторы, определяющие ликвидность строящихся или реконструируемых объектов, а именно:

• место застройки;
• определенность права собственности;
• архитектурно-планировочные решения;
• строительная готовность объекта.

Но это лишь основные конкурентные признаки, являющиеся общими для большинства застройщиков.
В условиях превышения предложения над платежеспособным спросом и при соответствующей организационно-технической поддержке любая дополнительная декларация может перейти в разряд основных конкурентных признаков.

Дополнительные признаки
Декларирование, а тем более действительное решение таких проблем, как:

• применение качественных элементов вспомогательных строительных конструкций;
• высокое качество отделки;
• современное оборудование в составе развитых инженерных сетей;
• создание законченной инфраструктуры жилого комплекса;
• гарантийное и постгарантийное обслуживание, косвенное или прямое осуществление эксплутационных процедур;
• и, наконец, реализация информационно-рекламных мероприятий, при прочих равных условиях, способно подвигнуть частного инвестора к принятию положительного решения в пользу конкретного проекта.

При этом стоимость единицы площади является лишь адекватным отражением перечисленных факторов или стремлением к заданной рентабельности.

Очевидно, что не все дополнительные конкурентные признаки имеют одинаково высокую степень воздействия при выработке решения. Финансово-строительные, инвестиционные и риэлтерские компании вынуждены ранжировать эти признаки или группировать их по степени значимости.
Наиболее значимая группа признаков
Анализ показывает, что наиболее весомой группой является группа, содержащая следующие дополнительные конкурентные признаки:

• создание законченной инфраструктуры жилого комплекса, т.е.
• замкнутая территория;
• паркинги;
• торговые площади;
• оздоровительные и досуговые центры;
• развитые инженерные сети, оснащенные современным оборудованием;
• энергоснабжение и вентиляция;
• лифтовое оборудование;
• телефонные сети;
• сети коллективного эфирного и спутникового телеприема;
• коллективные компьютерные сети; системы диспетчеризации зданий, комплексов и групп комплексов;
• организация эксплуатации зданий и сооружений;
• реализация информационно-рекламных мероприятий.

Приведенная группа дополнительных признаков приобретает еще более весомое значение, если в состав инженерных систем включаются технические средства комплексной безопасности, а услуги по эксплуатации зданий учитывают комплекс организационных мероприятий, направленных на централизацию управления системами жизнеобеспечения и сокращение спектра угроз, начиная от затоплений и пожаров и заканчивая актами вандализма и террористическими актами.

Безопасность жилья в ряду конкурентных признаков
Характерно, что, в отличие от некоторых основных и дополнительных конкурентных признаков, именно организационно-технические мероприятия, направленные на обеспечение комплексной безопасности строящегося и реконструируемого жилья, привлекательны практически для всех категорий будущих потребителей, вовлеченных в инвестирование, строительство и эксплуатацию. Это объясняется, прежде всего, высокой криминогенностью окружающей общественной среды и желанием всех категорий потребителей ограничить влияние широкого спектра угроз. Проявление естественной заботы о своей жизни и жизни своих близких, стремление к сохранности имущества, интерьеров и элементов инженерных сетей, снижение эксплуатационных издержек типично как для реальных владельцев и арендаторов жилых и нежилых помещений, так и для тех, кто приобретает права собственности с целью дальнейшего наращивания капитала и заинтересован в сохранении потребительских качеств жилья.

Таким образом, можно утверждать, что декларирование и обеспечение комплексной безопасности строящегося и реконструируемого жилья является одним из наиболее универсальных конкурентных признаков, тяготеющих к основной группе и повышающих рыночную ликвидность жилых зданий.

Системы комплексной безопасности: принятие решения

Уместно будет поставить вопрос о том, на каком этапе целесообразно принимать решения относительно систем комплексной безопасности. Сложившаяся практика дает примеры любых возможных вариантов, из которых не все очевидны с точки зрения повышения рыночной ликвидности.

Пусть голова болит у жильцов?
Известны примеры, когда решение проблемы перекладывается на корпоративного владельца жилья. Этот подход совершенно бесплоден в отношении повышения ликвидности, сомнителен с точки зрения профессионализма принимаемых решений, и вреден с точки зрения напрасных затрат.

Построим дом, а там посмотрим?
Заслуживает внимания позиция тех застройщиков, которые принимают ответственные решения на этапе завершения строительства, и тем самым обеспечивают безопасность не только готового жилья, но и сохранность строительного объекта в период установки дорогостоящего оборудования инженерных сетей. Недостатком этого подхода является то обстоятельство, что на этот момент инвестиционный процесс практически завершен, а любые дополнительные финансовые издержки не всегда воспринимаются как его логическое продолжение и даже при всей очевидной эффективности вложений требуют последующей серьезной работы с инвесторами. Справедливости ради следует отметить, что подобный подход Застройщики используют не более одного раза, впоследствии убеждаясь в необходимости построения систем комплексной безопасности в качестве конкурентного признака и их реализации в рамках инвестиционного процесса.

А может сразу заложить в проект?
Наиболее рациональной и относительно безболезненной является готовность ряда петербургских и московских застройщиков изначально декларировать и осуществлять построение комплексных систем безопасности уже на стадии проектирования зданий, тем самым заметно повышая их привлекательность на рынке недвижимости, привлекая дополнительные инвестиции и избавляя конечных потребителей от непрофессиональных решений. Следует отметить, что при этом значительно повышается ответственность проектных организаций, основной задачей которых является не простой эклектический подбор разрозненного оборудования, но, прежде всего, создание единой концепции безопасности объекта, технико-экономическое обоснование структуры системы в привязке к реальному строительному проекту, имеющему конкретное предназначение и прогнозируемую себестоимость.

Эффективность вложений в системы безопасности
Повышается ответственность и риэлтерских компаний, управлений недвижимости, подразделений инвестиционного строительства, работающих совместно с инвестиционно-строительными корпорациями или находящихся в их составе. Их задача заключается в оценке себестоимости и максимально эффективном использовании всей совокупности основных конкурентных признаков проектируемого объекта с целью возврата вложенных средств в заданные сроки и с заданной рентабельностью.

Возникает резонный вопрос. Какова стоимость тех или иных конкурентных признаков, и какова эффективность вложений в их создание? Говоря о комплексной безопасности жилых зданий, как одном из аспектов повышения их ликвидности, можно утверждать, что средняя насыщенность проекта техническими средствами безопасности, удельная стоимость которых не превышает 0,5% стоимости единицы реализуемой площади, обеспечивает повышение ликвидности строящегося или реконструируемого здания на 15 - 20%. При этом следует отметить, что речь идет о создании системного ядра, обеспечивающего минимально-достаточные условия безопасности объекта и допускающего последующие практически неограниченные функциональные расширения в соответствии с конкретными требованиями владельцев жилья.

Определить достаточные условия безопасности, найти и использовать схемотехнику, допускающую поэтапное наращивание системы, придать законченность эксплуатационной и эстетической характеристике объекта, использовать всю совокупность конкурентных признаков для повышения ликвидности жилья - есть единая задача проектировщиков, строителей и риэлтеров.

Системы комплексной безопасности уже перестали быть признаком элитного жилья. Скорее это выражение желания людей сделать свою жизнь достойной и спокойной, решить хотя бы одну из социальных проблем. В наших силах помочь им в этом, предложив разумные и взвешенные решения.